マンションの大規模修繕は何年ごと？目安の周期や工事内容など基礎知識を解説
マンションの共用部分は、年月の経過とともに少しずつ劣化していき、損傷や老朽化が進みます。建物の美観だけでなく、性能や資産価値を長く維持するためにも、計画的な大規模修繕は不可欠です。
大規模修繕を実施する周期や工事内容、事前に確認すべき項目について解説します。
マンションの大規模修繕は何年ごとにやるの？
マンションの外壁や屋上などの共用部分は、年数の経過や雨風や紫外線などの影響を受けて老朽化が進んでいきます。これらを放置すると、外壁タイル滑落などの重大な事故につながる可能性があり大変危険です。建物や住民を守るためにも定期的な大規模修繕が必要です。
では、大規模修繕はどのくらいの周期で行えば良いのでしょうか。大規模修繕の周期や必要性について詳しく解説します。
大規模修繕の周期
結論からお伝えすると、大規模修繕の周期には法律上で明確な定義がなく、国や自治体でも厳密にルールは定められていません。それは築年数が同じマンションでも立地や構造、環境的要因によって建物への影響が異なるためです。
ただし、周期の目安がないわけではなく国土交通省「長期修繕計画ガイドライン」では、大規模修繕は１２～１５年周期で行うことが目安とされています。
１２～１５年周期が目安とされる理由としては、建築基準法において、竣工・改修から１０年を超えた際に全面打診調査の実施が義務化されていることが挙げられます。
また、長期修繕ガイドラインの「修繕周期の例」では、外壁塗装や屋上防水を１２〜１５年ごとに行うとされていため、その周期で大規模修繕を行うことで、劣化の早期発見とそれに対する補修が可能になるのです。
定期的な修繕を行うことで、建物の性能や資産価値を長く維持することができ、住民の満足度も高くなります。
大規模修繕を行う必要性
大規模修繕の主な目的は以下の４点です。
- 経年劣化により低下した機能や性能を回復する
- 深刻なダメージになる前に補修する
- マンションの資産価値を維持する
- 入居者や時代のニーズに合わせる
目的の一つに、経年劣化により低下した機能や性能を回復し、住民の安心・安全を確保するということが挙げられます。
たとえば、マンションの外壁は塗装されたり、タイルが貼られていたりしています。これらは単に外観を美しく見せるという目的だけではありません。構造部を雨風や紫外線から保護する、という大切な役割も担っているのです。
また、建物内部で深刻な劣化が発生する前に計画的に補修することで、長く住み続けることができるというメリットもあります。さらに、時代の変化や住民のライフステージの変化によって求められるニーズも変わってくるでしょう。
暮らしのなかで不具合を感じている箇所を修繕したり、時代の変化に合わせて新しい設備を取り入れたりすることは、マンションの資産価値を守ることにもつながります。
マンションの大規模修繕で行われる工事内容
では、実際に大規模修繕ではどのような工事が行われるのでしょうか。ここでは、大規模修繕で行われる主な工事内容について解説します。それぞれ順番に見ていきましょう。
- 下地、タイル補修工事
- 塗装工事（外壁・鉄部）
- 防水工事
- 設備工事
- バリューアップ工事
タイル・下地補修工事
タイル・下地補修工事では、以下のような工事を行います。
- タイル補修
- 下地補修工事
マンションの外壁は、雨風や紫外線、気温の影響を受けて劣化が進みます。外壁の劣化が進むとコンクリートがひび割れたり、タイルが浮いて剥がれたりします。
この状態で長期間放置すると、タイルが落下する可能性があり大変危険です。また、タイルの劣化によって雨水が建物内に侵入するなど、建物自体の耐久性を損なうことも考えられます。
また、下地補修工事は、主にコンクリートのひび割れ、浮きなどの補修を行い、建物の寿命を延ばすとともに、塗装工事や防水工事の仕上がりにも影響する重要な工事となります。建物の耐久性を向上させ、住民が安心・安全に生活するためにもこれらの補修工事は欠かせません。
塗装（外壁・鉄部）
塗装工事は、主に外壁と鉄部の２種類があります。外壁塗装は、マンションの景観を美しく保つために重要です。さらに、適切なタイミングで塗装を行うことでコンクリートの腐食を防ぎ、劣化を遅らせることができます。
鉄部塗装は、メーターボックス・玄関扉枠など、経年劣化で色褪せたり、保護している表面の塗装が剝がれてたりしている箇所が対象となり、塗り替えによる美観回復のほか、錆による劣化を防ぐために行います。
防水工事
防水工事では、屋上やバルコニーなど雨風にさらされやすい箇所の防水処理を行います。屋上は特に劣化しやすい場所の一つです。新築時には防水機能が施されていますが、月日が経過するうちに防水機能も次第に弱まってきます。
防水機能が弱まると雨漏りしたり、浸水によって建物内部が傷んだりする可能性があります。そのため、大規模修繕工事では、屋上、バルコニー、外階段の防水工事を行うことが一般的です。
屋上では、アスファルトやウレタンなどの素材、バルコニー・外階段では防水シートやウレタン防水が多く用いられます。補修の際は、劣化状況や現在使用されている素材を確認のうえ、施工方法を選定します。
設備工事
必要に応じて給排水設備や電気設備などの工事が必要になるケースがあります。給排水設備の排水がスムーズに行われているか、水漏れが発生していないかなどを確認します。
電気設備では、既存の照明器具をＬＥＤに取り替えるケースもあります。省エネと長寿命を兼ね備えたＬＥＤはメンテナンス費用の削減が期待できます。
バリューアップ工事
バリューアップ工事はマンションの居住性だけでなく、資産価値の向上にもつながります。具体的には、バリアフリー化のためにスロープを設置したり、エントランスに自動ドアを設置してオートロック化したり内容は多岐に渡ります。
近年は駐車場に防犯カメラを設置するマンションも増えています。また、電気自動車が普及し始めていることから、ＥＶ充電設備の設置などを検討するケースもあります。
マンションの大規模修繕でチェックすべき項目
大規模修繕を行う際は、以下の点に注意が必要です。トラブルを防ぐためにも、実施する前に必ずチェックしておきましょう。
- 工事内容に問題がないか
- 見積もりの費用は適切か
- 修繕積立金が不足していないか
- 工事をどの会社に任せるか
工事内容に問題がないか
先にお伝えしたように同じ築年数、同じ世帯数のマンションでも、立地や構造、環境的要因によって劣化具合は大きく異なります。
たとえば、海沿いにあるマンションは塩害により外にある設備が錆びやすく、通常のマンションに比べて金属部分の腐食が早いと考えられます。同じ大規模修繕でもそれぞれのマンションに適した工事を行う必要があるのです。
また、施工業者によっても提案内容はさまざまなため、工事内容を詳しく確認し、慎重に判断することが大切です。
見積もりの費用は適切か
高すぎる見積もりは要注意ですが、一方で安すぎる見積もりにも注意が必要です。修繕費用が安すぎる場合、使用される材料が低品質であったり、必要な工事が含まれていなかったりする可能性があります。
また、見積もりを安く見せるために人件費を削って工事を請け負っている場合、スケジュール通りに工事が進まないなどのトラブルも起きかねません。見積もりを確認する際は、金額だけにとらわれずに工事内容に注目することが大切です。
相場よりも明らかに見積もりが安い場合は、費用が抑えられている理由を明確にしてから依頼しましょう。
修繕積立金が不足していないか
大規模修繕を行う場合、必ず事前に確認しておきたいのが「修繕積立金が不足していないか」ということです。特に大規模修繕２回目は１回目の工事内容とは異なるケースが多く、修繕費用が高額になる傾向があります。万が一資金が足りない場合は修繕積立金の増額や一時金の徴収、金融機関からの借り入れなど、何かしらの対処法を考えなくてはなりません。
資金不足を防ぐためには、１回目の大規模修繕が終わった時点で、長期修繕計画を見直すことが重要です。特に、人件費や材料費は変動するため、日々情報をアップデートしていくとよいでしょう。
工事をどの会社を任せるか
大規模修繕工事を請け負う会社は多数ありますが、今回は管理会社に依頼するメリットを挙げます。
管理会社の工事担当者は自身の担当マンションについて、どの箇所の劣化が進んでいるか、どの部分を優先的に修繕すべきかを把握しており、適切な工事計画を立ててもらえる安心感があります。
また、大規模修繕工事は住民の方が生活している中で行われますので、工事中の問合せや相談、理事会や管理組合との調整などは管理会社が関わることでスピーディな対応が期待できます。
マンションの大規模修繕は計画と専門知識が重要です。そのため、信頼できる業者選びと適切な工事計画が欠かせません。現在の管理会社以外の専門業者など、複数の見積もりをとって、比較・検討することをおすすめします。
不安な点や気になることがあれば、大規模修繕工事の実績があるマンション管理会社へ相談してみましょう。
※２０２５年７月時点の情報です
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